住宅瑕疵担保履行法

適用対象を先に絞る

• 宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主へ新築住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託または住宅販売瑕疵担保責任保険への加入による資力確保措置が必要です。
• 新築住宅とは、建設工事完了の日から1年以内で、まだ人の居住に使われたことがない住宅です。完成後1年以内でも一度入居された住宅は、この意味での新築住宅ではありません。
• 買主が宅建業者である場合は資力確保措置の対象外です。宅建業者が売買を媒介しただけの場合も、自ら売主ではないため対象外です。

構造耐力と雨水

• 新築住宅の売主は、住宅の構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間、契約不適合責任を負います。
• 買主に不利となる形でこの期間を短縮する特約はできません。責任を確実に果たせるよう、引渡戸数に応じた保証金の供託または保険契約で資力を確保します。
• 供託制度では過去の引渡戸数などに応じた額を供託し、保険制度では国土交通大臣が指定した保険法人との保険契約を用います。両方を組み合わせることもできます。

対象となる新築住宅を販売するとき、宅建業者は売買契約を締結するまでに、保証金を供託する供託所の所在地など、または保険契約の内容について、買主へ書面を交付して説明します。供託か保険かという業者側の選択だけでなく、買主が保護を受ける仕組みを事前に知らせるための手続です。

現在は年1回

• 毎年3月31日の基準日ごとに、資力確保措置の状況を、基準日から3週間以内、原則として4月21日までに免許を受けた行政庁へ届け出ます。
• 基準日前10年間に対象となる新築住宅の引渡実績がある場合、その年の対象期間に引渡しが0件でも、0件である旨の届出が必要です。
• 必要な資力確保措置や届出をしない場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなることがあります。

戸数算定と保険の注意

• 販売した新築住宅のうち、床面積が55平方メートル以下の住宅は、保証金算定上、2戸を1戸として数える特例があります。
• 住宅販売瑕疵担保責任保険は、売主である宅建業者が保険料を支払い、保険法人と契約します。買主が自分で加入する保険ではありません。
• 届出は毎年の基準日をまとめて行い、引渡しのたびに行うものではありません。保険契約は引渡しから10年以上有効で、法定要件を満たす内容である必要があります。