35条の重要事項説明
誰が、いつ、誰に、何を説明するかを軸に、売買・貸借・区分所有建物の違いを整理します。
契約前に宅建士が説明する
35条の基本動作
- 宅建業者は契約が成立するまでに、買主・交換当事者・借主となる相手へ35条書面を交付し、宅建士に説明させます。説明する宅建士は専任宅建士でなくても構いません。
- 通常は宅建士が35条書面に記名し、説明の際には相手から求められなくても宅建士証を提示します。
- 書面を受ける相手が宅建業者の場合も35条書面の交付は必要ですが、宅建士による説明、宅建士証の提示、35条書面への宅建士の記名は省略できます。
まず物件と取引条件の重要事項を見る
代表的な説明項目
- 登記された権利の種類・内容、法令上の制限、飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況、未完成物件の形状・構造などを説明します。私道負担は建物の貸借を除いて説明事項になります。
- 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額と目的、契約解除、損害賠償額の予定・違約金、手付金等の保全措置、支払金・預り金の保全措置、ローンあっせんの内容なども、取引の種類に応じて対象になります。
- ハザードマップが作成されている場合は、水防法に基づく水害ハザードマップ上の物件所在地を説明します。浸水想定区域の外にあることを理由に説明を省略できません。
売買、貸借、区分所有建物で項目が変わる
取引別の追加項目
- 既存建物の売買・交換・貸借では、建物状況調査を実施しているか、実施している場合の結果概要、設計図書など保存書類の有無が重要事項になります。調査結果として扱う期間は原則1年、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等では原則2年です。
- 建物の貸借では、台所・浴室・便所など設備の整備状況、契約期間・更新、用途その他の利用制限、敷金等の精算、管理委託先などを説明します。抵当権の登記内容も省略できません。
- 区分所有建物の売買・交換では、敷地に関する権利、共用部分、専有部分の用途制限、管理費・修繕積立金、管理の委託先など特有の事項があります。2026年4月1日から、管理業者管理者方式が導入されているかどうかも重要事項に追加されています。
IT説明と電子書面を分ける
オンライン化の要件
- 重要事項説明は、映像と音声で相互にやり取りでき、書面を確認できる環境など所定の条件を満たせばオンラインでも行えます。
- 35条書面の電子提供は、相手方の事前承諾が必要です。相手が出力して書面を作成でき、改変の有無を確認できるなど、法定の方法で提供します。
- IT重要事項説明は説明方法の問題、電子提供は書面交付方法の問題です。紙の35条書面を事前送付してオンラインで説明する組合せもあります。
35条で説明しない事項も覚える
- 貸借の賃料額、支払時期、支払方法は37条書面の記載事項ですが、35条の重要事項説明項目ではありません。
- 建物の貸借では、建蔽率や容積率などの法令上の制限を35条で説明する対象から原則として外れます。売買との違いです。
- 賃料以外に授受する金銭は、35条で額と授受の目的を説明しますが、保管方法までは法定説明事項ではありません。区分所有建物でも、共用部分に関する規約などは対象ですが、集会の議決権そのものは法定説明事項ではありません。
法令・出典情報
- 法令基準日
- 2026年4月1日
- 確認日
- 2026年7月29日
- 法令根拠
- 宅地建物取引業法第35条、同法施行令第3条、同法施行規則第16条の2から第16条の4の15
- 更新内容
- 2026年4月1日から、区分所有建物で管理業者管理者方式が導入されている場合に説明すべき重要事項が追加されています。
公式参照先
2026年4月1日時点の公式法令・国土交通省資料を基に、宅建試験の主要論点を独自整理した記事です。