免許・登録の欠格要件と5年ルール

免許申請者が宅建業法5条の欠格要件に当たると、国土交通大臣または都道府県知事は免許をしてはなりません。申請書や添付書類の重要事項に虚偽の記載があり、または重要な事実が欠けている場合も免許されません。問題を解くときは、まず5年間の欠格か、原因がなくなるまでの欠格かを確認します。

起算点と対象をセットで確認

• 不正な手段による免許取得、情状が特に重い不正行為、業務停止処分違反を理由に免許を取り消された者は、取消しの日から5年間欠格です。免許取消しのすべてが5年間の欠格になるわけではありません。
• 上記の取消事由について聴聞の公示後、処分前に相当な理由なく廃業などを届け出ても、届出の日から5年間欠格です。法人では、公示日前60日以内に役員だった者にも影響します。
• 拘禁刑以上の刑は罪名を問わず、原則として刑の執行を終え、または執行を受けることがなくなった日から5年間欠格です。執行猶予中は欠格ですが、猶予期間を満了すれば翌日から申請できます。
• 罰金刑は何でも欠格になるのではありません。宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反、傷害・暴行・脅迫・背任など所定の犯罪による罰金刑が対象です。
• 暴力団員または暴力団員でなくなってから5年を経過しない者、免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者も欠格です。

5年と決めつけない

• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は欠格ですが、復権すればこの欠格事由はなくなります。
• 心身の故障により宅建業を適正に営めない者として省令で定める者が対象です。成年被後見人や被保佐人というだけで一律に欠格とする旧い説明には注意します。
• 宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者や、暴力団員等に事業活動を支配される者も欠格です。
• 各事務所で、宅建業に従事する者5人につき1人以上の専任の宅地建物取引士を置く要件を欠く場合も免許されません。

法人が申請する場合は、役員または政令で定める使用人に欠格者がいると法人も免許を受けられません。個人事業者でも、政令で定める使用人に欠格者がいれば同じです。営業に関して成年者と同じ行為能力を持たない未成年者は、その法定代理人の欠格要件も確認します。

登録だけの論点を分ける

• 破産して復権を得ていない者、一定の刑を受けた者、暴力団員等、心身の故障がある一定の者などは、免許と宅建士登録に共通する欠格要件です。
• 営業に関して成年者と同じ行為能力を持たない未成年者について、免許では法定代理人の欠格要件を確認します。一方、宅建士登録では法定代理人が適格でも本人は登録できません。
• 不正な手段による登録や宅建士証の取得、情状が特に重い違反、事務禁止処分違反などを理由に登録消除処分を受けると、処分の日から5年間登録できません。登録消除のすべてが5年になるわけではありません。
• 上記の登録消除処分について聴聞の公示後、処分前に相当な理由なく自ら登録消除を申請した場合は、登録が消除された日から5年間登録できません。
• 事務禁止期間中に自ら登録消除を申請した場合は、5年間ではありません。登録できないのは、もとの事務禁止期間が満了するまでです。

拘禁刑と罰金刑を同じにしない

• 拘禁刑以上の刑は、犯罪の種類を問わず、刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年が基準です。
• 罰金刑で5年欠格になるのは、宅建業法違反や暴力関係の一定の犯罪などに限られます。道路交通法違反など、指定されていない犯罪の罰金刑まで一律に5年欠格とはしません。
• 執行猶予中は欠格ですが、取消しなく猶予期間を満了すると刑の言渡しの効力が失われるため、そこからさらに5年待つ必要はありません。