地価公示・鑑定評価・住宅統計

地価公示と都道府県地価調査

• 地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が、原則として毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を判定し、公示する制度です。2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査・調整します。
• 一般の土地取引価格に対する指標となり、公共事業用地の取得価格算定や不動産鑑定評価の規準にもなります。公示価格そのもので売買を強制する制度ではありません。
• 都道府県地価調査は、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地価格を判定する制度です。実施主体と基準日を地価公示と取り違えないことが重要です。

原価法・取引事例比較法・収益還元法

• 原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、減価修正して積算価格を試算します。建物や造成地など、再調達原価を把握しやすい不動産に有効です。
• 取引事例比較法は、多数の取引事例を収集・選択し、事情補正・時点修正・地域要因や個別的要因の比較を行って比準価格を試算します。
• 収益還元法は、将来生み出すと期待される純収益を現在価値へ還元して収益価格を試算します。直接還元法とDCF法があります。
• 鑑定評価では、対象不動産と市場の特性に応じて複数の手法を適用し、試算価格を調整して鑑定評価額を決定します。どれか1手法を常に機械的に採用するわけではありません。

毎年更新する4つの資料

• 地価公示は、全国平均、三大都市圏、地方圏、住宅地・商業地の増減を確認します。2026年地価公示では全国平均の全用途・住宅地・商業地がいずれも5年連続で上昇しました。
• 新設住宅着工統計は、総戸数に加え、持家、貸家、分譲住宅の内訳と前年増減を確認します。暦年値と年度値を混同しないことが重要です。
• 土地白書は、土地取引件数、土地利用、企業の土地所有など出題年度の要点を確認します。公表年と統計対象年が一致しない場合があります。
• 法人企業統計や不動産価格指数など、問題文が指定する資料名・期間を先に確認し、記憶している別統計の数字を当てはめないようにします。

法令の基本と異なり、統計の数値・増減は毎年変わります。学習時点では傾向と読み方を理解し、試験直前に国土交通省が公表する当年の地価公示、直近年の住宅着工統計、土地白書へ差し替えて確認します。