都市計画法と開発許可

都市計画区域の骨格

• 都市計画区域は、線引きを行う場合、市街化区域と市街化調整区域に分けます。市街化区域は既成市街地や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域です。
• 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域です。用途地域は原則として市街化区域に定め、市街化調整区域には原則として定めません。
• 区域区分は、原則として、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定めます。ただし、首都圏・近畿圏・中部圏の一定区域を含む都市計画区域と、指定都市の区域の全部または一部を含む都市計画区域では、必ず区域区分を定めます。指定都市の区域の一部のみを含み、その都市計画区域内の人口が50万人未満の場合は後者から除かれます。
• 区域区分を定めていない都市計画区域を非線引き都市計画区域といいます。準都市計画区域は、都市計画区域外でも将来の整序ある土地利用を守る必要がある区域です。

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更です。単なる土地売買や建築物の用途変更だけで、土地の区画形質を変えないものは当然には開発行為になりません。

許可不要を広げすぎない

• 市街化調整区域、非線引き都市計画区域、準都市計画区域で行う農林漁業用の一定の建築物や従事者住宅のための開発行為は、許可不要となる場合があります。市街化区域では同じ理由だけで当然に不要にはなりません。
• 駅舎、図書館など公益上必要な一定の建築物のための開発行為、非常災害のため必要な応急措置、通常の管理行為・軽易な行為など、法定の例外があります。
• 国や地方公共団体等が行う開発行為も一律に許可不要ではありません。許可権者との協議が成立すると許可があったものとみなされる制度があります。

開発許可では、道路・公園・排水施設・給水施設・防災などの技術基準を確認します。市街化調整区域ではこれに加え、周辺住民の日常生活に必要な店舗、既存集落との関係、条例区域、開発審査会の議など、法定の立地基準に該当する必要があります。

申請から完了公告まで

• 開発許可申請者は、開発行為に関係する既存公共施設の管理者の同意を得て、設置予定の公共施設の管理者と協議します。『どちらも協議だけ』ではありません。
• 許可後に設計などを変更する場合は原則として変更許可が必要です。軽微な変更は届出で扱われます。
• 工事完了後は完了検査を受け、適合すれば検査済証が交付され、工事完了の公告が行われます。公告前は、工事用仮設建築物などの例外を除き、原則として建築物を建築できません。

開発許可を受けた区域では、工事完了公告後も、原則として許可内容に定めた予定建築物以外を新築したり、建築物の用途を変更したりできません。ただし、用途地域等に適合する場合や都道府県知事の許可を得た場合などは例外があります。