民法上の賃貸借・敷金・修繕

民法上の賃貸借期間は50年を超えることができず、これより長く定めても50年になります。更新後の期間も同じです。ただし、建物所有目的の土地賃貸借や建物賃貸借には借地借家法の特則があるため、民法の数字だけで答えません。

修繕と使用不能

• 使用・収益に必要な修繕は原則として賃貸人が負担します。ただし、賃借人の責任で修繕が必要になったとき、賃貸人は修繕義務を負いません。
• 賃借人が修繕の必要を通知し、または賃貸人が知ったのに相当期間内に修繕しないときや、急迫の事情があるときは、賃借人が修繕できます。
• 賃借人の責任によらず一部が使用・収益できなくなった場合、賃料は使用不能部分の割合に応じて当然に減額されます。残りだけでは契約目的を達成できないときは解除できます。

賃借権の譲渡や転貸には、原則として賃貸人の承諾が必要です。無断で第三者に使用・収益させると賃貸人は契約を解除できますが、判例上、賃貸人との信頼関係を破壊しない特段の事情があるときは解除が認められない場合があります。

敷金返還と費用償還

• 敷金は名称にかかわらず、賃料債務などを担保する目的で賃借人が交付する金銭です。賃貸借が終了し、賃借物を返還した後、未払賃料などを差し引いた残額が返還されます。
• 賃借人は契約中に敷金を未払賃料へ充当するよう一方的に請求できません。賃貸人は未払債務があれば敷金から充当できます。
• 賃借人が必要費を支出したときは直ちに償還請求でき、有益費は契約終了時に、価値の増加が残る限度で賃貸人が支出額または増価額を選んで償還します。