区分所有法と2026年改正

専有部分は構造上・利用上独立し、区分所有権の対象となる建物部分です。廊下、階段などは原則として区分所有者全員の共有となる共用部分です。専有部分とその敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り分離して処分できません。

2026年改正後の集会

• 普通決議は原則として、出席した区分所有者の過半数と、出席者の議決権の過半数の両方で決します。
• 書面または代理人による議決権行使も、出席者数と出席議決権数へ算入されます。
• 所在等不明区分所有者を決議の母数から除くには、管理者の一存ではなく裁判所の決定が必要です。

規約の設定・変更などの特別決議には、普通決議より高い要件が課されます。建替え決議は原則として全区分所有者数と全議決権の各5分の4が必要です。耐震性不足など法定の客観的事情がある場合には、各4分の3へ緩和される制度があります。

共用部分の種類と登記

• 廊下や階段室など構造上の共用部分は法定共用部分で、専有部分として所有することはできません。共用部分であることを第三者へ主張するための登記も不要です。
• 本来は専有部分となり得る管理人室などを規約で共用部分にしたものは規約共用部分です。第三者へ対抗するには、その旨の登記が必要です。
• 共用部分の持分は専有部分の処分に従い、原則として専有部分と分離して処分できません。一部の区分所有者だけが使う一部共用部分は、原則としてその区分所有者たちの共有です。