借地借家法の普通契約と定期契約

普通借地権の存続期間は当初30年で、これより長い期間を定めればその期間によります。最初の更新後は20年、その後の更新後は10年が原則です。借地権者が借地上の建物に自己名義の登記を備えれば、土地賃借権の登記がなくても第三者に対抗できます。

代表的な定期借地権

• 一般定期借地権は50年以上で、更新、建物再築による延長、建物買取請求を排除する特約を書面または電磁的記録で行います。
• 事業用定期借地権等は10年以上50年未満で、専ら事業用建物の所有を目的とします。
• 事業用定期借地権等の契約は公正証書で行う必要があります。

建物賃貸借は建物の引渡しによって第三者に対抗できます。普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶し、または解約を申し入れるには正当事由が必要です。定期建物賃貸借は書面または電磁的記録による契約と事前説明が必要で、期間が1年以上なら終了通知のルールもあります。

敷金の3つのひっかけ

• 賃貸人は賃貸借の途中でも、未払賃料などを敷金へ充当できます。一方、賃借人から敷金を未払賃料へ充当するよう請求することはできません。
• 敷金返還債務が生じるのは、原則として賃貸借が終了し、賃借物が返還された後です。建物の明渡しと敷金返還は同時履行ではなく、明渡しが先です。
• 対抗要件を備えた建物賃貸借で賃貸人の地位が新所有者へ移ると、未払債務を差し引いた敷金返還債務も原則として新所有者へ移ります。